La communauté doit être récompensée lorsque les loyers d’un bien propre remboursent son prêt
La liquidation de la communauté doit tenir compte des loyers d’un bien propre employés au remboursement de son prêt d’acquisition. Dans un arrêt n° 24-22.791, la Cour de cassation juge que ces revenus ne sont pas consommés et que leur affectation ouvre droit à récompense au profit de la communauté.
Les loyers affectés au prêt d’un bien propre sont-ils consommés ?
Deux époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts avaient divorcé. Lors de la liquidation et du partage de leurs intérêts patrimoniaux, un désaccord était apparu au sujet d’un immeuble acquis par l’un d’eux avant le mariage au moyen d’un prêt.
Pendant l’union, les revenus locatifs de cet immeuble avaient financé les mensualités du crédit. La cour d’appel avait estimé que ces revenus constituaient des fonds communs dès leur perception. Leur emploi pour rembourser le prêt souscrit en vue de l’acquisition du bien propre avait donc appauvri la communauté. Elle avait fixé la récompense due à 81 065,99 euros.
L’époux soutenait que, selon les articles 1401 et 1403 du Code civil, la communauté ne recueille que les fruits et revenus des biens propres qui n’ont pas été consommés. Les loyers absorbés par les échéances du prêt devaient, selon lui, rester étrangers à la communauté.
Pourquoi le remboursement du crédit ouvre-t-il droit à récompense ?
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Si la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres et n’a pas droit aux fruits consommés sans fraude, les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien ne sont pas consommés au sens de ces dispositions.
Le paiement du prêt constitue un emploi patrimonial bénéficiant au patrimoine propre de l’époux. Les loyers contribuent en effet au financement de l’actif immobilier, au lieu de faire l’objet d’une véritable consommation.
En application de l’article 1437 du Code civil, ce mouvement de valeur justifie une récompense. Lors de la liquidation de la communauté, l’époux ne peut donc écarter cette créance en invoquant l’affectation immédiate des revenus locatifs aux échéances du prêt.
Historique
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