Le remboursement du prêt d’un bien propre par ses loyers ouvre droit à récompense
Les revenus d’un bien propre ne perdent pas nécessairement leur caractère commun du seul fait de leur utilisation. Par un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791, la Cour de cassation juge que les loyers affectés au remboursement du prêt ayant financé ce bien ouvrent droit à récompense au profit de la communauté.
Des loyers communs consacrés au financement d’un immeuble propre
Après le divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés sont survenues à l’occasion de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux.
Le différend concernait un immeuble propre à l’époux, acquis grâce à un prêt immobilier contracté avant le mariage. Pendant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient été employés au règlement des échéances de l’emprunt.
La cour d’appel a retenu que ces revenus étaient communs dès leur perception. Leur affectation au crédit finançant un bien propre ayant appauvri la communauté, elle a fixé la récompense due par l’époux à 81 065,99 euros.
Au soutien de son pourvoi, celui-ci faisait valoir que les loyers avaient été « consommés » par le paiement des mensualités et ne pouvaient donc justifier aucune récompense.
La notion de fruits consommés écartée par la Cour de cassation
La Cour de cassation rappelle que, selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies provenant des fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil exclut néanmoins les fruits consommés sans fraude.
La qualification de l’emploi des loyers au remboursement du prêt constituait ainsi le point central du litige.
La Haute juridiction précise que ne sont pas consommés, au sens de l’article 1403, les revenus d’un bien propre affectés à son acquisition. Le remboursement de l’emprunt ne les soustrait donc pas au périmètre communautaire.
Ces revenus étant affectés à la communauté, leur emploi au financement du patrimoine personnel de l’époux lui procure un avantage. L’article 1437 du Code civil impose en conséquence une récompense due à la communauté.
L’affectation des revenus, enjeu décisif de la liquidation
La solution présente une portée pratique directe en matière de liquidation du régime matrimonial. L’origine propre du bien productif de revenus ne suffit pas à exclure une récompense : l’utilisation des fruits perçus durant le mariage doit également être établie.
Lorsque les loyers d’un immeuble propre remboursent son prêt d’acquisition, ils financent le patrimoine propre au moyen de revenus communautaires et ne peuvent être regardés comme simplement consommés.
La Cour de cassation rejette dès lors le pourvoi et confirme la récompense. L’arrêt conduit les praticiens à retracer précisément l’origine, mais surtout l’emploi, des revenus issus des biens propres pendant la communauté.
Historique
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